Год назад Арбитражный суд Поволжского округа вынес громкое постановление, оно меняет баланс сил между арендаторами и арендодателями. Было отменено решения двух инстанций. А дело направлено на новое рассмотрение, с припиской: формальная ссылка на “производственные нужды” не позволяет владельцу рынка выгонять предпринимателей, если помещение сдастся его прямому конкуренту.
Суть дела в истории женщины, которая торговала «молочкой» на Центральном рынке в Саратове, снимала торговое место и складское помещение.
Комментарий адвоката по арбитражным делам:
«Договоры содержали условие: арендодатель может расторгнуть их в одностороннем порядке, если помещения понадобятся “для собственных производственных нужд” — причем предупредить нужно всего за один день».
В конце лета 2023 года рынок предупредил о расторжении договоров, и сослался на это положение. Женщина обратилась в суд с иском о признании отказа недействительным и возмещении 2-х миллионов рублей. Первые две инстанции ничего незаконного не увидели.
Комментарий адвоката по арбитражным делам:
«Логика была проста: договор подписали обе стороны, условие о праве на односторонний отказ прописано черным по белому, уведомление направили заблаговременно — значит, все законно».
А вот в кассации с решениями судов не согласились. Во-первых, потому что арендодатель не обосновал какие именно у него возникли «производственные нужды». А во-вторых на пустующее место тут же поставили другого арендатора, прямого конкурента нашей героини.
Комментарий адвоката по арбитражным делам:
«В-третьих, кассация обратила внимание на кабальность условий: срок предупреждения в один день для торговца со скоропортящейся продукцией — это заведомо невыполнимое требование».
Договор составлялся рынком в формате “присоединяйся или уходи”, у предпринимателя не было шансов влиять на условия.
Суд посчитал, что арендодатель злоупотребил правом и нарушил баланс интересов сторон.
Комментарий адвоката по арбитражным делам:
Это дело — важный сигнал рынку коммерческой недвижимости.
Вывод кассации прост: подпись под договором — это не индульгенция.
Сдача помещения конкуренту сразу после того как выгнали торговца прикрытое такими формулировками, это подмена понятий.
Если сразу после расторжения помещение сдают конкуренту выгнанного арендатора — это уже не законная реализация права, а очевидное мошенничество с формулировками. Срок предупреждения в один день — классический пример такого условия: формально законно, по сути — издевательство.